Рубрика: Главные новости

Аналитики консалтинговой фирмы RPG считают, что спрос на собственные частные дома, расположенные в столице России, составляет до 2,4 миллиарда «квадратов». На его удовлетворение уйдет порядка 50 лет. По их мнению, в Московской области такой спрос достигает 335-345 миллионов квадратных метров.

Эксперты «Дом.РФ» провели исследование и выяснили, что стать обладателями собственного коттеджа или частного дома в Москве хотят стать порядка 19 миллионов россиян. Средняя площадь желаемого строения, по их мнению, составляет почти 130 квадратных метров. Отсюда и получена общая цифра в 2,4 миллиарда «квадратов». При этом в расчет принята информация, полученная от жителей их других регионов.

Специалисты «Дом.РФ» отмечают:

«Речь идет лишь о теоретических желаниях, поскольку возможность потратить деньги на покупку частного дома есть далеко не у всех, а число адекватных предложений на рынке оставляет желать лучшего».

Спрос в Подмосковье оценивается гораздо скромнее – иметь там свой дом хотели бы 2,7-3 миллиона человек.

«При условии того, что средняя стоимость дома в Московской области составит 15 миллионов рублей, сумма общего спроса в данном регионе составит порядка 45 триллионов. Даже если половина всех желающих смогут осуществить свою мечту и купить там дом, то 1,5 миллиона – все равно слишком огромная цифра», – отмечает представитель RRG Денис Колокольников.

В среднем, ежегодно в Москве приобретают порядка 250 тысяч частных домов, а в Подмосковье – до 150 тысяч. Специалисты отмечают, что на первичном рынке жилья загородных домов можно ежегодно продать не более 30 тысяч земельных участков, и это возможно только при условии предложения, адекватно соответствующего спросу. Чтобы удовлетворить все запросы потенциальных домовладельцев, уйдет порядка 50 лет.

Особенности исследования

Представители RRG провели сбор материалов, ориентируясь на официальную статистику, данные из отраслевых средств массовой информации, результаты аналогичных исследований, проведенных крупными риэлторскими организациями, а также итоги изучения ситуации от ВЦИОМ. Все полученные сведения были подвергнуты тщательному анализу аналитиками компании с использованием различных методик обработки: интервью, моделирование, сравнительный анализ и классификация.

Факторы, тормозящие развитие индивидуального жилищного строительства

Аналитики отмечают, что рынок ИЖС мог бы расти гораздо активнее при отсутствии целого ряда факторов. В первую очередь речь идет о стихийном поведении рынка и непрозрачности совершаемых сделок, отсутствии единых принципов возведения жилья. По мнению специалистов RRG, владельцы загородных участков чаще всего не рассматривают их в качестве места для постоянного проживания, скорее, как дачу. Но главная причина, по которой люди отказываются покупать частные дома – банальное отсутствие свободных средств.

Несмотря на большое количество льготных программ по ипотеке, их доля продолжает колебаться в районе 10%. Если говорить о крупных населенных пунктах, то здесь местные жители не всегда готовы покупать загородный дом из-за слишком больших временных затрат на дорогу до места работы. В Москве и Подмосковье транспортная инфраструктура продолжает активно развиваться, поэтому такая проблема менее актуальна. В некоторых случаях россияне не готовы приобретать частный дом из-за отсутствия удобной инфраструктуры поблизости (больниц, магазинов, аптек и т. д.).

Согласно мнению Дениса Колокольникова, подобные проблемы можно было бы решить с помощью проектов, позволяющих осваивать участки для строительства комплексно.

«Подобное решение подразумевает возведение отдельного «города», где кроме непосредственных жилых домов будут присутствовать магазины, больницы, школы, торговые центры, а также прочая инфраструктура. В идеале здесь должны появиться и свои рабочие места. Сейчас даже при строительстве коттеджных поселков невозможно использовать подобный кластерный подход из-за слишком маленького количества участков», – озвучил он.

Популярно ли индивидуальное жилищное строительство в России?

Росстат отмечает, что по состоянию на 2024 год более 50% всего возведенного жилья является частными домами. В прошлом году на территории страны был поставлен рекорд – возведено 110 миллионов «квадратов» жилой недвижимости, а 54% из них – частные домовладения. Аналитики RRG отмечают, что за 2022 и 2023 год количество введенного в эксплуатацию ИЖС выросло на 20 миллионов «квадратов».

Сюда вошли самостоятельно возведенные дома, а также строения в коттеджных населенных пунктах. Только лишь на территории Подмосковья за прошлый год возвели 14% от всех введенных ИЖС по стране. Этот рынок является крупнейшим по России.

Цены на покупку жилья постоянно растут вверх, поэтому многие не могут позволить себе приобрести его. Однако существует большое количество иных вариантов, которыми можно воспользоваться и получить пусть небольшую, но все же прибыль.

Покупка собственной квартиры или жилого дома уже не кажется такой привлекательной для соотечественников. Эксперты отмечают, что у этого много причин: сильный рост ставок по ипотечным кредитам, значительное возрастание разницы между «первичкой» и «вторичкой». Дополняет безрадостную картину очень маленькая доходность от сдачи жилья в помесячную аренду. Именно поэтому потенциальным инвесторам стоит обратить внимание на те виды недвижимости, где сама покупка будет стоить дешевле, а доходность будет гораздо больше.

Коммерческие помещения

Потенциальные инвесторы нередко приобретают коммерческие помещения, расположенные на первом этаже жилого комплекса. Подобная площадь окупается путем сдачи в аренду, при этом плата довольно сильно завышается. Специалисты считают, что доходность от аренды таких площадей может достигать до 15% годовых.

Если приобрести пространство на первом этаже будущего жилого дома, его доходность может изменяться. Она будет напрямую зависеть от того, когда именно инвестор стал его владельцем. Чем раньше оно куплено, тем выше вероятность того, что пространство принесет ему большую прибыль.

– Сдавать коммерческое помещение в аренду куда прибыльнее, чем обычное жилье. Особенно это актуально, если оно расположено на территории ЖК повышенной комфортности. Доходность от таких площадей на 3-5% выше, чем от квартир, – отмечают специалисты «ЦИАН.Аналитики».

Однако инвестор должен быть готов к тому, что ему придется потратить гораздо больше денег на покупку такой площади. Согласно статистике, за коммерческое помещение придется отдать в 2 раза больше денег, чем за приобретение жилплощади.

Представители «ЦИАН» отмечают, что цены на приобретение площадей на 1 этаже жилых домов в Старой Москве начинаются от 18-20 миллионов рублей, на новых территориях – от 14-15 миллионов. Специалисты NF Group не согласны со своими коллегами, и считают, что средний бюджет для приобретения помещения площадью до 150 «квадратов» составит до 100 миллионов рублей. Минимальный порог входа здесь составит 40 миллионов, площади меньшей стоимости будут иметь периферийное местоположение. Они, скорее всего, будут нуждаться в дополнительном ремонте.

Эта недвижимость также имеет обыкновение расти в цене в процессе строительства. Именно поэтому инвесторы могут окупить свои затраты, перепродавая приобретенные ранее объекты. Если очень рано приобрести «квадраты», рост их стоимости еще до сдачи объекта в эксплуатацию может составить до 30%. Значимым недостатком здесь является тот факт, что в процессе строительства заложенные инвестиции не будут возвращаться, поэтому длительность окупаемости значительно вырастет.

Также потенциальные инвесторы не смогут в данном случае воспользоваться ипотекой на льготных условиях. Если бюджет слишком большой, придется обращаться в банки, однако стандартный кредитный займ получить будет гораздо труднее. Важно, чтобы арендатор соответствовал профилю учреждения. В противном случае он съедет через несколько месяцев и придется все начинать сначала.

Апартаменты

Это альтернативный вариант стандартной жилплощади, который не требует слишком большого бюджета для входа. Он может сдаваться в аренду на выгодных условиях. Специалисты «Метриума» отмечают, что средняя цена составляет порядка 10 миллионов рублей, а это почти на 25% ниже стоимости квартир в массовом сегменте.

Что касается годовой доходности от сдачи этой разновидности жилья, она колеблется в районе 7-9%. Цена аренды стандартной квартиры и апартаментов практически одинаковая, однако покупка последних обойдется гораздо дешевле. В связи с этим, они окупаются на 2-4 года раньше.

Самые дешевые апартаменты в столице можно приобрести за 4-4,5 миллиона рублей. Они представляют собой микроплощади, размещенные в реконструированных зданиях. Подобные проекты прекрасно подойдут для тех инвесторов, которые планируют сдавать их в аренду на протяжении длительного времени.

Такую недвижимость можно купить на начальной фазе строительства по сравнительно недорогой цене. Пока дом строится, цена апартаментов увеличивается, что позволяет в дальнейшем продать их и получить хорошую прибыль.

Представители департамента Nikolers отмечают, что, если дом будет строиться на протяжении трех лет, стоимость коммерческого жилья может вырасти на 25-30%. Эксперты говорят, что покупатель может значительно увеличить доходность в данной ситуации. Для этого необходимо купить объект, когда он находится только на стадии предварительного бронирования. В этот момент его стоимость будет гораздо ниже.

Однако здесь есть и свои недостатки… В частности, речь идет о налоговых отчислениях и оплате услуг ЖКХ, которые здесь будут гораздо выше по сравнению с содержанием обычных квартир. Также для покупки апартаментов нельзя получить льготную ипотеку, что останавливает многих от покупки.

Офисные помещения малой площади

Частные инвесторы все больше обращают внимания на офисные помещения, которые появляются вместе с новыми бизнес-центрами. Проще всего сразу же приобрести целый блок офисов, что выйдет экономичнее. Стоимость площадей в строящихся зданиях Москвы начинается от 150 тысяч рублей за «квадрат» при условии, что они возводятся за пределами МКАД.

Желающие приобрести офис в пределах Кольцевой должны быть готовы выложить от 300 тысяч за 1 кв. м. Чтобы купить помещения в популярных домах с высокой проходимостью, понадобится заплатить от 600 тысяч рублей за «квадрат». Сейчас дома строят по однотипным проектам, и площадь помещений, предназначенных для размещения компаний, в среднем составляет 40 квадратных метров. Чаще всего инвесторы приобретают офисы размером до 200 «квадратов».

Некоторые компании-застройщики идут навстречу покупателям, предлагая им удобную рассрочку, похожую на ипотечный кредит. Достаточно будет внести первоначальную сумму в размере от 10% всей покупки, чтобы обзавестись офисными помещениями. Представители IBC Real Estate, специализирующиеся на операциях с недвижимостью, отмечают, что для покупки маленького офисного комплекса помещений в столице понадобится заплатить около 20 миллионов рублей.

Если инвестор сумеет войти в проект по строительству на начальном этапе, сможет приобрести желаемые площади по максимально выгодной цене, поскольку в дальнейшем она будет только расти. Аналитики отмечают, что в расчеты стоимости площадей часто закладывается увеличение цены приблизительно на 35-40% в первые три года существования проекта. Инвестор может заработать на данном увеличении, а может превратить свои помещения в источник пассивного дохода, сдавая их помесячно. Статистика показывает, что при грамотно выбранной локации доходность от предоставления офисов во временное пользование может составлять до 15%.

Главная сложность, с которой столкнется покупатель, связана с отсутствием государственной поддержки. Также придется потратить немалое количество времени, чтобы правильно подобрать арендаторов. Если инвестор вкладывается в строительство на начальном этапе, ему нужно правильно спрогнозировать цикличность рынка и то, будут ли его офисы востребованы после сдачи объекта в эксплуатацию.

Склады

Все желающие выйти на рынок инвестирования могут приобрести складские помещения и сдавать их в аренду, однако стоимость покупки здесь будет выше по сравнению с жилой недвижимостью. Средний размер продаваемых в Московской области складов составляет 700 квадратных метров, а стоимость 1 «квадрата» колеблется в диапазоне от 90 до 100 тысяч рублей за квадратный метр.

Минимальное количество средств, необходимое для выхода в данный сегмент инвестирования, составляет 60-70 миллионов рублей. Средняя ежегодная арендная ставка для таких пространств составляет 10-15 000 рублей за «квадрат». Она напрямую зависит от местоположения. В столице стоимость аренды будет намного выше, особенно в помещениях, расположенных на территории Старой Москвы.

Здесь также можно рассчитывать на прирост в стоимости за время возведения объекта. Эксперты компании CORE.XP отмечают, что в среднем он составляет 8-10% в зависимости от времени приобретения помещения.

По данным аналитиков из NF Group, за последние 4 года цены на аренду и продажу складских помещений выросли практически на 100%, что свидетельствует о стабильно растущем спросе. Однако инвестор должен быть готов к длительному поиску арендаторов, желательно в данном случае заключать долгосрочный договор. Это нужно для того, чтобы окупить затраты как можно быстрее.

Покупка мест для парковки в жилых комплексах

Эксперты считают, что приобретение машино-места может стать отличным инструментом инвестиций. В уже построенных домах купить его будет проблематично и дорого, поэтому следует обратить внимание на новостройки.

Согласно данным рынка, на покупку подобной недвижимости в Москве придется потратить от 3 до 20 миллионов рублей. При этом ежемесячно от аренды машино-места можно получить до 50 тысяч рублей. Все будет зависеть от уровня микрорайона, где оно было куплено. Александра Кржевова, занимающая один из руководящих постов предприятия «Бест-Новострой», сформулировала ряд причин, по которым подобная покупка может стать хорошей инвестицией:

• сравнительно небольшой бюджет, который подойдет для инвестора, не имеющего большого опыта и не способного на текущий момент купить более значимую недвижимость;

• небольшое количество мест для автомобилей, которое предусмотрено проектом строительства,

• сразу же обеспечит спрос;

• если жилой комплекс находится в отдалении от метро, важность наличия своего автомобиля и парковочного места для него возрастет в разы;

• очень низкие цены, особенно если речь идет о покупке в самом начале продаж квартир в жилых комплексах.

В качестве недостатка можно отметить тот факт, что для приобретения места нельзя воспользоваться ипотечными программами. Кроме того, для покупки необходимо проанализировать наличие спроса и учесть индивидуальные особенности жилых комплексов.

По словам представителей сервиса «Авито», февраль текущего года стал не слишком-то удачным с точки зрения интереса к покупке гаражей и их сдаче во временное использование – москвичи стали на 20% и 16% меньше интересоваться ими. А вот спрос на приобретение парковочных мест увеличился почти на 40%. Взять их в аренду захотели на 20% москвичей больше, чем раньше.

Специалисты «НДВ Супермаркет Недвижимости» отмечают, что стоимость покупки вторичного жилья в Некрасовке на 60% выше по сравнению с ценами на новые квартиры. В своем исследовании они также берут в расчет стоимость элитной недвижимости, из-за которой общая цена площадей на вторичном рынке повышается.

Согласно данным за февраль текущего года, средняя цена «квадрата» вторичного жилья, расположенного на территории Старой Москвы, почти на 15% выше стоимости аналогичной площади в новом доме. В своих материалах специалисты отмечают, что средняя стоимость квадратного метра в новостройках составляет порядка 480-490 тысяч, а на вторичным рынке – почти 560 тысяч рублей. Статистические данные собраны с учетом всех рыночных сегментов, туда даже вошли данные по элитной недвижимости, которая существенно завышает ценник на «вторичке».

Аналитики ЦИАН при проведении схожего исследования не стали брать в расчет элитный сегмент. В связи с этим средняя разница в стоимости «первички» и «вторички» по итогам января 2023 года у них составила чуть более 12,5% в пользу нового жилья. Данный результат соответствует средним статистическим данным по всей стране, где разрыв составляет 15% и выигрывают новостройки. В населенных пунктах с численностью от полумиллиона жителей новостройки стоят в среднем на 13% дороже старого жилья. В некоторых районах Москвы (Коньково, Ростокино, Марфино) разрыв в цене может достигать 1,5 раз.

Представители агентства НДВ аргументировали необходимость включения в расчеты элитной недвижимости и увеличенную разницу в стоимости на разных территориях столицы, опираясь на ряд причин: качественные составляющие жилья, классы квартир, а также объемы «первички» и «вторички» внутри каждого района Москвы.

«На территории Некрасовки и Северного Тушино, где резко снизилось предложение новых жилплощадей, стоимость квартир на «вторичке» значительно выше. В данных районах столицы все новое вторичное жилье пользуется спросом у потенциальных покупателей», – отмечает Елена Чегодаева, занимающая пост начальника отдела аналитики НДВ.

По информации данного агентства недвижимости, на «вторичке», относящейся к территории Старой Москвы, жилье можно приобрести в 125 районах, а предложения нового жилья встречаются в 92 районах. Там, где не строятся новые дома, стоимость покупки готовой жилплощади гораздо выше, чем в тех округах, где присутствует конкуренция между новым жильем и «вторичкой».

Максимальный разрыв в стоимости «вторички» был отмечен в Некрасовке. Здесь стоимость «квадрата» уже готовых жилых помещений составляет порядка 227 тысяч рублей. Это почти на 60% больше, чем стоимость квадратного метра в новой квартире. Далее идет район, включающий в себя Матвеевское и Очаково. Там стоимость 1 кв. м. на вторичном рынке на 42% выше по сравнению с «квадратом» новой жилплощади (576 тысяч против 404). Третье место занимает Ховрино. Квадратный метр в новостройке здесь можно купить за 219 тысяч рублей, а в готовом доме – за 307 тысяч. Разрыв составляет порядка 40%.

На четвертом месте расположился Покровское-Стрешнево. Там за «квадрат» в новостройке нужно будет заплатить почти 398 тысяч рублей против 528 тысяч за аналогичную площадь на вторичном рынке (разрыв составляет порядка 32%). В ТОП 5 также входит Северное Тушино, где 1 кв. м. нового жилья стоит порядка 232 тысяч рублей, а готового – 306 тысяч (разрыв здесь достигает 31,5-31,6%).

Максимально зафиксированный разрыв между первичным жильем и «вторичкой» был отмечен на территории Тверского района. Там средняя цена «квадрата» новой жилплощади составил 2,2 миллиона рублей, а старой – 912 тысяч. Таким образом, разрыв составил 41,5%.

В едином госреестре содержатся полные данные о каждом объекте недвижимости. Но не все они общедоступны. Так, например, информация о юридических правах на квартиру, персональные данные собственника относится к категории информации с ограниченным доступом.

Пресс-служба московского управления Росреестра напоминает, что собранные в ЕГРН сведения, принято классифицировать на 2 категории: общая информация и данные с ограниченным доступом. На официальном портале кадастровой организации в конце февраля появилось это пояснение.

«При оформлении документов на недвижимость важно помнить о том, что информация о квартирах бывает разных типов. Мошенники, занимающиеся изготовлением фальшивых листов ЕГРН, могут обещать предоставление конфиденциальных сведений», – предупреждает Е. Дмитриева, заместитель директора московского управления Росреестра.

Понятие и особенности бланка установленного образца из ЕГРН

Выписка из ЕГРН является основным бланком, в котором отражена информация о недвижимости. В ней содержатся актуальные сведения о праве собственности на имущество, данные об обременении и ограничениях.

Специалисты напоминают, что к информации общего доступа относятся:

• основные характеристики недвижимого имущества;

• кадастровая ценность объекта;

• кадастровый план объекта;

• границы между субъектами РФ;

• территориальные границы населенного пункта или МО;

• данные о юридических правах на объект;

• история переходов юридических прав на квартиру или земельный участок;

• информация о подписанных ДДУ;

• указания на необходимость использования объекта с соблюдением особых условий.

Сотрудники московского отделения Росреестра пояснили, что выделение особой категории сведений с ограниченным правом доступа обусловлено необходимостью соблюдения положений 13 части ст. 62 ФЗ об особенностях госрегистрации объектов недвижимости. Право на получение такой информации есть у собственников квартиры, их представителей, залогодержателей (если квартире находится в залоге), а также граждан, обладающих наследственными правами на объект недвижимости по завещанию собственника или по закону.

Информация с ограниченным правом доступа предоставляется юридическому или физическому лицу после предоставления в Росреестр доверенности от собственника, заверенной нотариусом. Кроме того, правом получения информации из Росреестра с ограниченным доступом обладают правоохранительные органы, суды, МФЦ и нотариальные конторы.

К информации о недвижимом имуществе с ограниченным доступом относятся такие сведения, как:

• данные об основаниях возникновения у человека юридических прав на объект;

• информация о правах конкретного человека на недвижимое имущество;

• основания признания собственника квартиры недееспособным;

• основания для ограничения дееспособности собственника квартиры;

• информация о моменте получения государственными кадастровыми структурами сведений для учета и (или) регистрации собственнических прав на объект;

• данные о наложении на объект недвижимости обременения в пользу конкретного гражданина, а также информация об ограничении собственнических прав;

• сведения о том, кто получил выписку из ЕГРН.

Сотрудники Росреестра информируют граждан о том, что получить документы, отражающие сведения об объекте недвижимости и подтверждающие право собственности на недвижимое имущество можно в департаменте городского имущества на территории Москвы.

С 01.03.2023 вступил в силу закон, согласно которому без согласия собственника недвижимости третьи лица не могут получить заполненный бланк ЕГРН. Персональная информация о собственнике квартиры или земельного участка доступна только самому гражданину, его супруге (супругу), нотариусам и представителям государственных структур.