Недвижимость в России

В законах, касающихся различных объектов недвижимости (начинают действовать с первого месяца весны 2024 года), многое изменится. Владельцам и арендаторам важно знать, что произойдет.

Условия ипотечного кредитования существенно ужесточаются

Центробанк РФ с 01.03.2024 года ввел дополнительные надбавки к уже действующим коэффициентам рискам. Их используют при выдаче ипотечного кредита как на вторичные, так и на первичные объекты недвижимости.

Увеличенные надбавки действуют в случае, если ипотечные кредиты предоставляются заемщикам с чрезмерно высоким уровнем долговой нагрузки. При определении ПДН учитывается получаемая каждый месяц прибыль человека, наличие действующих кредитов и открытых кредитных карт.

«Такой шаг со стороны Центробанка ожидаемый. Все потому, что на протяжении некоторого времени кредиты на жилье получали люди, которые не подтверждали свою прибыль. К сожалению, не все они люди правильно оценивают собственные финансовые возможности. Из-за этого они не могут справиться с имеющейся долговой нагрузкой.

Фин. учреждения не заинтересованы в том, чтобы наступил дефолт заемщика. Ведь в этом случае нужно тратить средства на суды. Если же произойдет массовый дефолт тех людей, которые оформляли ипотечные кредиты, банк попросту не сможет выполнить перед собственниками вкладов обязательства», – рассказывает заместитель управляющего директора «Дом.РФ» Н. Романюк.

Расходы на ремонт многоэтажных строений

Теперь управляющим компаниям (УК) нужно детально объяснять, почему на ремонт и восстановление общего имущества в многоэтажных домах потрачено то или иное количество средств.

По словам юриста бюро «Пропозитум» А. Шлеевой, всем УК необходимо не только технически, но и экономически это обосновывать:

• выполняемые мероприятия, сопровождающиеся определенными расходами;

• устанавливаемые тарифы (на срок – 12 месяцев и более).

Эту информацию УК обязана предоставлять собственникам квартир в многоэтажных домах…

«Стоимость всех проводимых работ не должна быть чрезмерно высокой. Рассчитывая ее, УК обязана учитывать финансовые возможности проживающих в многоквартирном доме жильцов. Помимо этого, расходы обязательно должны распределяться в течение всего года равными частями. План работы подготавливается лишь после того, как специалисты УК проведут детальное обследование. Собственники могут отказаться от ремонта или расходов на содержание», – говорит Шлеева.

Особенности аренды различных участков земли

С 01.03.2024 года начинает действовать закон, в соответствии с которым арендаторы определенных участков земли смогут получать во временное пользование смежные территории, где высажены агролесомелиоративные насаждения (они должны быть учтенными). При этом передача осуществляется без предварительного проведения аукционов и торгов. Во временное пользование передают те земли, которые являются собственность государства или же определенных муниципалитетов.

Опытный юрист практики недвижимости и строительства «Меллинг, Войтишкин и партнеры» Е. Карунец рассказывает об особенностях передачи во временную эксплуатацию территорий:

• организации из сельскохозяйственной отрасли, использует определенные участки, предоставляют смежные;

• частникам и фермерам, которые уже эксплуатируют земли.

«Смежные территории передаются во временное пользование на тот же срок, в течение которого действует договор аренды на другие земли. Помимо этого, такие земельные участки отдельно арендуются на срок от трех до 49 лет. Это возможно в случае, если их владельцами являются частники или же сельскохозяйственные организации», – добавляет юрист.

Особенности содержания различных животных

С 01.03.2024 года начинает действовать еще один новый закон. В нем четко прописано, как правильно подготавливать помещения, которые применяются для продажи определенных видов животных. Особое внимание уделено освещению. Важно, чтобы оно ничем не отличалось от естественных условий содержания. Иными словами, периодически нужно отключать и включать свет.

«В подготовленном постановлении детально описано, как правильно содержать тех или иных животных. Например, в помещении, которое подготавливается для котов, обязательно нужно устанавливать устройство, предназначенное для стачивания когтей. Оптимальный температурный диапазон для котов и собак – +22-26 градусов. Поскольку рыбы, а также ракообразные содержатся в воде, предписано раз в 7 дней менять не менее 30% относительно общего объема воды», – рассказывает юрист адвокатского бюро «Пропозитум» А. Шлеева.

Представители шоу-бизнеса, обладающие немалыми капиталами, могут позволить себе покупку практически любого объекта недвижимости. Но они довольно часто отдают предпочтение нестандартным строениям. Некоторые покупают хижины.

О наиболее интересных объектах расскажем детально…

Оригинальное поместье П. Кардена

Расположенный на юге Франции в небольшом населенном пункте Теуль-сюр-Мер дом-пузырь сразу привлекает к себе внимание. Проект поместья, принадлежащего П. Кардену, разрабатывался достаточно известным архитектором А. Ловага из Венгрии специально для крупного промышленника П. Бернара. Дом кутюрье приобрел в 90-ых годах прошлого века.

Площадь поместья превышает 1 200 кв. м. Стены, сконструированные из глины, довольно сильно напоминают пещеру или же космический корабль. Виллу кутюрье довольно часто использовал для организации вечеринок или модных показов.

В вилле сосредоточено одиннадцать санитарных узлов, более 10 спален, а также шикарная лаундж-зона и огромная гостиная. Вся мебель, которая расположена в строении, не содержит углов или прямых линий.

Мини-жилье гендиректора SpaceX

И. Маск, который занимает должность гендиректора SpaceX, еще в 2020 году принял решение о продаже практически всех своих объектов недвижимости. Через год основатель Tesla, потратив 50 000 долларов, купил складное строение для проживания. Его разработкой и конструированием занималась фирма Boxabl.

Для установки складного дома Илон выбрал штат Техас. Дом находится недалеко от того здания SpaceX, где разрабатывают и конструируют ракеты Starship. Площадь этого дома составляет всего 37 квадратов (соответствует размеру стандартной квартиры-студии).

Для удобства основная комната разделена на несколько зон. На разборку и сборку этого строения ушло всего полдня. Именно поэтому в любой момент Маск сможет перебраться в другой штат.

Дом в форме цилиндра

Его собственником является известный архитектор К. Мельников. Архитектор построил сооружение по собственному проекту в 20-ых годах прошлого века. Строение оформлено в стиле авангард. Расположен дом в столице РФ (Кривоарбатский переулок).

Здание имеет уникальную форму, поэтому потребности в установке дополнительных опор или же несущих конструкций нет. В качестве перекрытий использованы специальные решетки из древесины. Они выполняют роль мембраны. Такие перекрытия выдерживают существенную нагрузку.

По всему периметру дома расположены окна, имеющие шестиугольную форму, а над входом – огромное окно-экран. В строении комфортные условия в течение дня. При проектировании последнего этажа использовалась уникальная технология, поэтому собственник мог рисовать в течение дня. Его ничего не отвлекало.

Хижина архитектора из Франции

Это строение Ле Корбюзье преподнес в качестве подарка собственной супруге. Расположена хижина на Лазурном Берегу. Дом, площадь которого не превышает 15 кв. м., строили по эскизу Ле. Он подготовил его, проводя время в кафе.

Для конструирования такого здания использован брус. С внешней стороны оно обшито качественной вагонкой. Большинство мебели изготовлено из фанеры. Исключение – стол, для подготовки которого использовали детали из орехового дерева.

Унитаз расположен за кроватью. В установленном здесь платяном шкафу рассредоточены вешалки различных оттенков. Архитектор довольно часто проводил в хижине время со своей супругой. Ле не стало летом 1965 года.

Уникальный дом Н. Кэмпбелл

На территории Турции (остров Клеопатры) у супермодели Н. Кэмпбелл есть дом. Если смотреть с высоты на это строение, оно довольно сильно похоже на глаз. Проектированием сооружения занимался известный архитектор Луис де Гарридо.

Этот дом является экологически чистым, а также автономным. К нему подведена специальная система очистки и подачи воды. Для того чтобы получить энергию, установлены солнечные батареи.

Форма этого дома – стеклянная сфера. В особняке сосредоточено 25 спален, огромная терраса, а также сразу 5 гостиных.

В списке, при составлении которого использовались данные о проведенных сделках с объектами недвижимости Росреестра, в 2023 году именно Краснодарский край находится на второй строке по спросу на жилые объекты. Этот сервис содержит информацию обо всех проведенных с 2018 года сделках. С этого года и до конца 2022 именно столица находилась на второй строке в рейтинге. Бессменным лидером до сих пор является Подмосковье.

На территории Краснодарского края только за 2023 год оформили примерно 659 400 сделок, связанных с новыми домами и вторичными объектами жилой недвижимости. В столице РФ заключено 645 700 сделок, а вот в Московской области – примерно 749 200. В подготовленном перечне на четвертом месте в этом году находится Свердловская область с показателем в 392 000. В ТОП-5 вошел и Питер (около 356 100 сделок).

В течение четырех лет (2018-2022 гг.) лидирующие позиции занимало Подмосковье. Столица находилась на второй позиции, а на третьей – Краснодарский край.

Но в 2023 году регионы изменили позиции в рейтинге. По сделкам, проведенным на рынке вторичных жилых объектов, лидирующие позиции занял Краснодарский край. Здесь совершено 335 500 сделок. Московская область переместилась на второе место с показателем в 330 600 транзакций. Москва попала на третье место (175 000). В ТОП-5 попала Свердловская область (около 155 800 транзакций), а также Башкортостан (примерно 131 500 сделок).

Годом ранее Краснодарский край находился на второй строке (примерно 203 200 транзакций). Подмосковье с показателем в 250 100 сделок попало на первую строку. Третья строка в рейтинге – Москва (около 132 600).

Краснодарский край в тех сделках, которые связаны с первичными объектами, в прошлом году находился на третьем месте (75 900 сделок). Всего год региону потребовалось на то, чтобы сместить Питер и подняться на второе место. Москва по этим сделкам лидер (показатель – 166 400). На второй позиции находится Подмосковье (79 500). В ТОП-5 попали Питер (64 500) и Свердловская область (около 52 400).

Не менее интересное исследование провели в области ипотечного спроса. Подмосковье получило первое место (около 339 200), второе – столица РФ (304 400). Третье место у Краснодарского края с показателем в 248 000 сделок. В ТОП попали Свердловская область (около 183 800) и Питер (175 900).

Не так давно сервис bnMAP.pro провел расчеты и установил, что именно проживающим на территории Краснодарского края нужно больше всего времени, чтобы накопить на жилье. Ведь за «квадрат» в новостройке необходимо в среднем заплатить 7,19 средних заработных плат (региональный показатель). Обусловлено это тем, что новостройки, расположенные в Сочи, стоят очень дорого.

С предложением о продлении действующей льготной программы «Семейная ипотека» выступил Президент РФ. При этом для семейных пар, у которых детям еще нет шести лет, выдают кредит на жилье под шесть процентов годовых. Всем остальным семьям эту льготную ипотеку планируют выдавать под более высокий процент (от 8% до 10%).

Информации о том, какие изменения планируют вводить в данную программу, пока нет. Но эксперты рассказали о том, как продление кредитных льготных программ повлияет на жилой рынок недвижимости.

Постепенное повышение процентных ставок

Эксперты, которых опрашивали сотрудники «РБК-Недвижимости», считают, что лишь пары с малышами до 6 лет смогут оформить льготный ипотечный кредит под 6% годовых. Всем остальным придется платить больше.

«Скорее всего, для семей с детьми различных возрастов (свыше шести лет) установят годовую ставку в размере от 8% до 10%, – предполагает А. Цыганов, который занимает должность заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости в Финансовом университете при Правительстве РФ. – Гораздо проще семейным парам приобретать жилые объекты в случае, если немного увеличат срок кредитования, а также снизят годовую ставку».

По словам старшего директора группы рейтингов финансовых института АКРА И. Носовой, отличный вариант для семейных пар, у которых малыши не старше 6 лет, – ипотечный кредит со ставкой в шесть процентов.

«Такую ставку планируют поддерживать еще шесть лет. Она именно на том уровне, который идеально подходит для своевременного погашения долга. Всем остальным семьям, скорее всего, установят более высокую ставку. Она будет во многом зависеть от ключевой, устанавливаемой ЦБ РФ», – отмечает И. Носова.

Высказались и эксперты «Дом.РФ». Этот институт жилищного развития в настоящее время является оператором разнообразных льготных ипотечных программ. Эксперты отметили, что «сейчас Минфин занимается формированием рабочей группы, которая будет курировать льготное ипотечное кредитование и разрабатывать основные условия для потенциальных заемщиков».

Постепенное повышение популярности программы «Семейная ипотека»

За последние несколько месяцев востребованность этой программы существенно увеличилась. По представленным «Дом.РФ» данным, доля семейной ипотеки в 2022 году достигла 36 процентов. В прошлом году она повысилась до 46 процентов. Лишь за несколько месяцев текущего года превысила 51%.

Впервые эту семейную льготную программу запустили в 2018 году. В течение всего периода действия ею воспользовались около 940 000 семейных пар. Общая сумма выданных в рамках этой программы средств достигла 4,1 триллиона рублей. Соответствующие расчеты предоставили эксперты «Дом.РФ».

Определенная поддержка спроса

– Благодаря тому, что «Семейная ипотека» будет продлена еще на шесть лет, спрос на первичные объекты снижаться не будет. Пары с маленькими детьми продолжат покупать квартиры в новостройках, – отмечают эксперты. – Если программу кредитования с господдержкой не продлят, то первичные объекты недвижимости смогут, как правило, приобретать лишь семьи.

«Для граждан РФ с маленькими детьми продление семейной ипотечной программы важно. Ведь они смогут улучшать свои жилищные условия, снижая при этом переплату, – отмечает И. Носова. – Кредитная льготная программа поддержит и рынок первичного жилья. Но из-за того, что она станет более адресной, стоимость новостроек не будет повышаться чрезмерно быстро».

А. Цыганов считает, что с течением времени часть спроса, который в течение определенного времени поддерживался за счет кредитов на жилье с господдержкой, переориентируется на льготную программу «Семейной ипотеки».

«Часть потребителей с маленькими детьми улучшат свое жилье. Но, к сожалению, эта программа подойдет не всем. Именно поэтому некоторые откажутся от новостроек в пользу вторичного жилья. Все потому, что оно постепенно дешевеет», – рассказал А. Цыганов.

Эксперты «Дом.РФ» провели исследование и установили, что продление данной льготной программы кредитования положительно повлияет на первичный рынок недвижимости. Помимо этого, примерно 350 000 семей из РФ смогут обзавестись жильем.

«С тех пор, как внедрили «Семейную ипотеку», около 1 000 000 пар воспользовались ею и перебрались в новые квартиры. Благодаря тому, что ее продлят, еще 350 000 семей смогут перебраться в комфортное жилье», – добавил генеральный директор «Дом.РФ» В. Мутко.

– В определенной степени продление семейного ипотечного кредитования повлияет и на демографию РФ. Все потому, что большинство людей решаются на рождение малышей лишь при условии, что у них есть жилье, – отметил генеральный директор.

«Продление данной льготной программы поддержали и многие банки. К примеру, руководство «Сбера» «приветствует подобное решение», – отметил инфоцентр финансового учреждения. – Только за прошлый год «Сбербанк» выдал около 273 200 ипотечных кредитов (общая сумма составила 1,2 триллиона рублей). С 29.02.2024 года клиенты «Сбера» могут посетить веб-портал «Домклик», выбрать жилье и купить его. При этом лимит увеличивается до 30 000 000 рублей».

– На демографическую ситуацию в РФ положительно повлияет продление не только «Семейной ипотеки», но и маткапитала, помощи многодетным семьям. Кроме того, планируют повысить размер налогового вычета, – рассказал заместитель президента-председателя правления ВТБ Банка Г. Горшков.

Основные условия

Программа льготного ипотечного кредитования доступна:

• Парам, у которых малыши появились в период с 01.01.2018 по 31.12.2023 года. Для них годовая ставка составит 6%. Для жителей ДФО годовая ставка снижается до пяти процентов, если ребенок в семье появился с 01.01.2019 года.

• Семейным парам, у которых на воспитании находится ребенок-инвалид.

• Тем семьям, которые удочерили или усыновили малышей, рожденных в отмеченный временной промежуток (01.01.2018-31.12.2023 гг.).

Обязательное условие – внесение первого взноса в размере 20% относительно установленной стоимости первичного объекта жилья.

Если семейная пара покупает новостройку в столице, Питере, Подмосковье или Ленобласти, ей выделяют 12 000 000 рублей (под шесть процентов годовых). Во всех остальных регионах РФ – не более шести миллионов рублей.

Арендная ставка, устанавливая собственниками жилой недвижимости, периодически меняется. Она довольно сильно зависит от определенных экономических показателей, ситуации в стране. К примеру, во время пандемии владельцам квартир и домов пришлось устанавливать более низкие арендные ставки, чтобы привлечь клиентов. Эксперты рассказали, в каких еще случаях съемные жилые объекты дешевеют.

В течение года стоимость арендного жилья в Москве существенно повысилась. К примеру, за аренду «однушки» сейчас необходимо платить около 56 000 рублей. За год цена возросла практически на треть. Увеличилась и стоимость аренды двухкомнатной квартиры примерно до 99 000 рублей (годовой прирост составляет около 42%). Эксперты считают, что в настоящее время стоимость съемного жилья находится на пике.

Поинтересовались у специалистов, что может спровоцировать снижение арендной ставки в столице РФ.

1. Определенные экономические или социальные изменения

Чаще всего арендная ставка начинает снижаться, если существенно увеличивается численность предложений, а спрос при этом уменьшается…

По словам замдиректора управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» О. Поляковой, рынок найма жилья довольно сильно зависит от экономической ситуации, определенных социальных факторов. Эксперт считает, что арендная ставка снижается, если происходят определенные потрясения. Когда наступает экономический кризис, многие люди начинают подыскивать более дешевые варианты. В результате увеличивается спрос на жилье эконом-класса.

«Это же провоцирует локальный рост арендных ставок, – добавляет О. Полякова. – Собственникам элитного жилья приходится постепенно снижать стоимость, чтобы привлечь клиентов».

Существенный отток нанимателей произошел в ноябре 2014 года. «Инком» установил, что в тот период свыше 30% оформленных договоров люди расторгли досрочно. Кстати, в это же время освободилось большое количество квартир эконом-класса. В 2015 году немало собственников предоставляли скидки, размер которых достигал 15% относительно установленной арендной ставки.

Не менее серьезные изменения на рынке арендного жилья произошли в начале пандемии (весна 2020 года). По предоставленным «Инкомом» данным, в это время спрос на предоставляемые в аренду жилые объекты упал примерно на 20%. Владельцы предоставляли не только по новым, но и по текущим договорам скидки, размер которых составлял от 10% до 20%. Об этом рассказал представитель компании.

«Весной 2020 года огромное количество людей остались без работы. Поэтому им пришлось покинуть пределы столицы. В данный период арендная ставка снизилась до 36 000 рублей (ранее – не менее 40 000 рублей)», – рассказал руководитель «ЦИАН.Аналитики» А. Попов.

Аналогичная ситуация произошла и весной-летом 2022 года. Например, в середине лета арендная ставка снизилась до 44 000 рублей (в январе-феврале этого же года она составляла не менее 50 000 рублей). «В данном случае объединилось два фактора – события в стране и сезонность», – добавил эксперт.

2. Снижение ипотечных ставок

Определенное влияния на стоимость аренды жилья оказывает и то, снижаются или повышаются ипотечные ставки. Если человеку более выгодно оформить ипотеку и приобрести жилье, он откажется от аренды. Это повлияет на величину арендной ставки.

«В определенной степени ипотечные ставки влияют на состояние рынка аренды. Некоторые арендаторы ранее подумывали о том, чтобы приобрести собственное жилье. Сейчас многие отказались от этой идеи. Они проживают в арендованном жилье, ожидая, пока ипотечные ставки начнут постепенно снижаться», – говорит директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Ю. Дымова.

– До того момента, пока банки не начнут снижать ипотечные ставки, ситуация на рынке арендной недвижимости меняться не будет, – добавляет эксперт.

Аналогичное мнение и у экспертов-аналитиков «Домклика»…

«В настоящее время стоимость арендуемого жилья не снизится. Все потому, что установленная Центробанком ставка довольно высокая. Помимо этого, условия предоставления льготных ипотечных кредитов ужесточились. Банки активно обновляют требования, предъявляемые к потенциальным заемщикам», – поделились аналитики «Домклик».

– Сейчас людей больше интересует аренда, а не приобретение жилых объектов. По этой же причине большинство продавцов меняют приоритеты. Они на время отказываются от продажи в пользу аренды, – рассказали эксперты.

Аналитики рассказали о ситуации, которая сложилась весной и летом 2022 года. По предоставленным «Домклик» данным, в период с февраля по апрель 2022 г. с витрины сняли примерно 32% всех объявлений с предложениями от продавцов. При этом численность объявлений от арендодателей увеличилась на 65%. В этот же период активно начала увеличиваться арендная ставка.

«Уже к середине лета ситуация стабилизировалась на рынке арендной недвижимости», – добавили эксперты.

Аналогичная ситуация возникла и в 2023 году. Как только ЦБ поднял ключевую ставку, большинство потенциальных заемщиков обратили внимание на рынок аренды. Численность доступных предложений начала активно сокращаться, а стоимость предоставляемых во временное пользование объектов возросла. Аналитики ЦИАН отмечают, что в столице РФ осенью прошлого года гораздо выгоднее было арендовать жилое помещение, а не приобретать его.

3. Увеличение численности предложений

Арендная ставка начинает снижаться, как только увеличивается количество доступных предложений. Это может произойти в случае, если на рынок недвижимости попадает довольно большое количество инвестиционных жилых помещений, которые собственник ранее планировал продать. Из-за того, что льготные кредитные программы сейчас предоставляют не всем, возникли сложности с продажей новостроек. Но не следует забывать о том, что подобное жилье выставляют на продажу по более высокой стоимости.

Согласно предоставленным ЦИАН данным, всего за десять лет стоимость аренды «однушки» существенно выросла (ранее она составляла около 30-33 000 рублей, теперь – примерно 50-55 000 рублей).

«Рост арендной ставки спровоцирован инфляцией, а также повышением качества жилья, – добавил А. Попов. – Большинство предложений, которые предоставляли во временное пользование в 2010-х годах, выделялись «бабушкиным» ремонтом. На данный момент объем подобных предложений на порядок снизился. Арендная ставка не уменьшается еще и потому, что численность качественных предложений постоянно увеличивается».

В некоторых районах стоимость предоставляемого в аренду жилья уменьшается. «Если численность локальных предложений увеличивается, то ситуация меняется», – рассказала Ю. Дымова.

4. Сезонность

На ситуацию на рынке арендного жилья довольно сильно влияет и фактор сезонности. «Например, с января по март спрос относительно невысокий, а количество предложений увеличивается. Из-за этого некоторые собственники предоставляют скидки арендаторам (от 5% до 10%)», – отмечает зам. директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимости».

По словам эксперта, в апреле численность желающих арендовать жилье увеличивается, а в мае вновь наступает спад. Активность потенциальных арендаторов относительно невысокая примерно до августа.

«С середины августа по ноябрь наблюдается наиболее высокий спрос. В этот период арендодатели довольно часто повышают арендную ставку (от 5% до 15%). В ноябре стоимость предоставляемого в аренду жилья снижается», – отметил эксперт.

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» считает, что наиболее низкий спрос – с октября по ноябрь, а также с марта по июнь….

«В эти временные промежутки нередко предоставляются скидки (от 15% до 20%). Средняя арендная ставка снижается примерно на 8-10%, – отметил эксперт. – Сейчас все чаще на рынке арендных жилых объектов возникают нестандартные ситуации».

В определенных городах-миллионниках РФ платежи по ипотечным кредитам больше в три раза, чем арендные ставки. Из-за этого численность граждан, заинтересованных в съеме жилья, постоянно увеличивается. Из-за этого стоимость предоставляемой во временное пользование недвижимости повышается.

Аналитики ЦИАН отметили, что в большинстве крупных городов РФ разрыв между ипотечными и арендными платежами довольно большой. Лидирующие позиции занимает Казань (разрыв примерно в 2,9 раза). На втором месте Питер (2,7 раза).

В ТОП-5 попала Москва, занявшая третье место. Здесь разрыв примерно в 2,5 раза. В 2,4 раза эти данные отличаются в Самаре, а также Уфе. В Омске и Волгограде – в 2,3 раза. Наиболее низкие показатели зафиксированы в Челябинске. Здесь платеж по ипотечному кредиту выше арендного примерно на 90%. В Перми и Екатеринбурге – на 94%.

«Во многих крупных городах размер ипотечных платежей в ходе приобретения вторичных объектов более арендной ставки в 2,3 раза, – отмечено в исследовании. – За последние несколько месяцев разрыв лишь увеличивается. В некоторых населенных пунктах стоимость предоставляемого в аренду жилья повышается и сейчас. Но ипотечные кредиты дорожают более стремительно. Именно поэтому люди чаще арендуют жилые объекты или покупают новостройки, используя для этого льготные программы кредитования».

Эксперты «Домклик» отмечают, что в настоящее время рыночные ипотечные программы кредитования не пользуются такой популярностью. Согласно предоставленным аналитиками данным, по отношению к декабрю в январе выдача уменьшилась примерно на 75%. При этом директор дивизиона «Домклик» А. Лейпи отмечает, что основная причина – фактор сезонности. Специалист считает, что 50-процентный спад спровоцирован сезонностью, а остальные 25% – это внесенные в государственные ипотечные программы изменения.

Покупатели обращают внимание на новые объекты и арендное жилье

Многие участники рынка недвижимости отмечают, что часть покупателей, которые ранее интересовались вторичными объектами, теперь обращают внимание на новостройки и предоставляемое в аренду жилье.

«По тем данным, которыми мы располагаем, в течение последних 6 месяцев спрос на приобретение вторичного жилья с использованием рыночной ипотеки уменьшился примерно на 15%. Обусловлено это тем, что всего за полгода Центробанк РФ увеличил ключевую ставку практически в два раза. Из-за этого ежемесячные платежи, которые нужно вносить в ходе приобретения жилья на вторичке посредством оформления ипотеки увеличились приблизительно на 80%», – рассказал руководитель направления «Ипотека и страхование» на сайте Авито А. Ахметов.

«Около 20% от общего числа потенциальных покупателей приняли решение не приобретать вторичные объекты. Они отдали предпочтение новостройкам, которые можно купить, пользуясь льготными ипотечными кредитами», – добавляет директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» В. Кочетков.

По словам управляющего руководителя компании «Метриум» Р. Сырцова, приобретая сейчас квартиру на вторичном рынке с помощью классической ипотеки за 12 000 000 рублей, нужно ежемесячно платить около 130 000 рублей (годовой прирост около 38,5%).

«20% людей пока решили не покупать жилье, а отдали предпочтение аренде», – добавил эксперт.

В подготовленных «ЦИАН.Аналитикой» материалах обозначено, что разница между арендными платежами в новых постройках (возведены после 2015 г.) и ежемесячными платежами, которые нужно вносить при оформлении льготных ипотечных программ, относительно небольшая. Практически во всех комфортных городах этот показатель достигает 10%. Аналитики отмечают, что в Ростове, Самаре, а также Волгограде и Екатеринбурге ежемесячные платежи по льготной ипотечной программе немного ниже арендных ставок.

«В Новосибирске, Перми и Челябинске ипотечные платежи (льготные программы) немного выше усредненной арендной ставки. Разница составляет около 1 000 рублей», – отмечают эксперты.

Итоговый результат между ипотечными платежами при приобретении вторичных жилых объектов и арендной ставкой довольно большой. Поэтому численность арендаторов постоянно увеличивается, а ставки продолжают расти.

Профессиональные дизайнеры рассказали, какие есть интерьерные часы, где их располагать. Эти советы рекомендуется учесть при формировании уникального дизайна в помещении.

Какие разновидности интерьерных часов существуют?

Часы, используемые для оформления современных домов и квартир, разделены на электронные, механические, а также кварцевые. Выбирая подходящий вид, следует ориентироваться на личные предпочтения и финансовые возможности. Определяясь с подходящим вариантом, стоит ориентироваться и на присутствие свободного пространства. Например, крупные напольные модели отлично подойдут для просторной гостиной. Для небольшой кухни стоит выбрать менее габаритные часы.

Сейчас контролировать время можно с помощью смартфона или же смарт-часов. Интерьерные часы выполняют декоративную функцию, как и различные атрибуты, картины. С их помощью можно преобразить практически любое помещение. При этом очень важно правильно выбирать модели. Для этого следует учитывать множество аспектов.

Напольные

Для оформления современных квартир практически не используют массивные напольные часы. Все потому, что они занимают довольно много места. Для жилых помещений, оформленных в современном стиле, они не очень подходят. Гораздо чаще напольные модели располагают в домах и квартирах, которые оформлены в классическом стиле. Помимо этого, они подойдут для стилистики кантри или же прованса.

Настенные

Довольно популярный вариант используется в квартирах и домах, так как эти модели не занимают много места. Среди широкого ассортимента можно выбрать классические небольшие часы или же нестандартные многоярусные экземпляры, которые отличаются оттенком и формой. Для каждого помещения несложно выбрать то, что отлично впишется в обстановку.

Настольные

Такие часы выполняют не только декоративную функцию. Они нередко дополняются разнообразными опциями. Их располагают в детской, спальне или же рабочем кабинете. Чтобы сделать правильный выбор, эксперты рекомендуют сосредоточить пристальное внимание на внешнем оформлении, а также функциональных возможностях.

В современном интерьере отлично смотрятся электронные настольные часы, а в классическом – механические, которые стилизованы под старые будильники. Несомненно, можно останавливать свой выбор на наиболее простых моделях, которые выделяются четкими линиями.

Главный дизайнер компании Hoff С. Косарева:

– Не первый год минимализм – наиболее популярное направление. Именно поэтому особо востребованы часы, отличающиеся современным дизайном, четкими линиями и простым оформлением. Хотела бы отметить, что особо привлекательный вариант – электронные часы. Они идеально подойдут для квартир и жилых домов.

Не менее востребованы и настольные часы в стиле ретро. Такие аксессуары активно используют по всему миру. Для изготовления часов применяются разнообразные материалы, например, металл, древесина, а также камень. Их можно располагать на винтажной тумбе или ретро-столике. Желательно, чтобы часы и мебель были оформлены в одной стилистике.

Какие интерьерные часы пользуются популярностью в 2024 году?

Определяясь с подходящей формой, стоит учитывать личные предпочтения. Несомненно, тренды периодически меняются. Но аксессуары, которые человеку нравятся, будут радовать довольно долго. К примеру, одни люди на протяжении длительного времени любуются часами, которые имеют форму куба. Есть и те, кто предпочитает постоянно любоваться круглыми или прямоугольными изделиями. Все зависит от того, какие вкусовые предпочтения у человека.

Выбирая интерьерные часы, нужно учитывать их функционал. Если изделие необходимо для декорирования помещения, можно выбирать нестандартные или оригинальные формы. Для людей, которые периодически смотрят на них, больше подойдут модели с читабельными цифрами и большим циферблатом.

С. Косарева отмечает, что сейчас особо востребованы круглые часы или же модели, отличающиеся асимметричной формой. Что касается оттенков, стоит обратить внимание на белый, коричневый. Помимо этого, есть немало интересных моделей, для оформления которых использована древесина.

С. Косарева:

– В последнее время, оформляя жилье, люди довольно часто отдают предпочтение эклектике. Это в определенной степени отражается и на интерьерных часах. Чем более оригинальную форму аксессуаров использует человек для оформления жилья, тем более интересно оно будет выглядеть. Можно отдавать предпочтение и базовым моделям, которые отличаются лаконичностью, плавными линиями. Они могут быть использованы повсеместно.

Еще один отличный вариант – круглые или же асимметричные часы, изготовленные из натурального сырья. Они могут быть светлыми с яркими акцентами. Востребованными до сих пор остаются часы с определенной геометрической формой. Для их изготовления могут быть использованы разнообразные материалы.

Интерьерные часы в различных комнатах

1. Для спальни

Если интерьерные часы выбираются для спальни, стоит приобретать изделия без боя. Нередко случается так, что человека раздражает даже относительно негромкое тиканье механических моделей. В спальне стоит расположить бесшумные часы, которые подходят по оттенку и по оформлению.

2. Для гостиной

С целью оформления гостиной можно использовать настенные часы, которые можно расположить рядом с телевизором или над диваном. Выбирая подходящую модель, нужно ориентироваться на то, есть ли в помещении яркие детали. Если их немного, можно остановить свой выбор на более оригинальных часах.

3. Для кухни

Располагать выбранные интерьерные часы следует на некотором расстоянии от плиты и мойки. Это важно, поскольку при контакте с влагой они могут выйти из строя. Эксперты рекомендуют располагать интерьерные часы над межкомнатной дверью или недалеко от обеденного стола.

4. Для детской комнаты

Сейчас на продажу поступает немало интерьерных часов, идеально подходящих для детской. Среди многочисленных вариантов можно выбрать часы в виде книг, любимых героев. Чтобы ребенок смог нормально отдохнуть, следует приобретать аксессуары, которые работают бесшумно.

5. Для коридора

Чтобы никогда не опаздывать, постоянно контролировать время, следует выделить место под часы. Поскольку прихожая, как правило, отличается небольшими размерами, то и аксессуары стоит выбирать такие же.

6. Квадратные

Лидирующие позиции на протяжении длительного времени занимают классические круглые часы. Квадратные модели – на втором месте. Они идеально подойдут для гостиной или же для рабочего кабинета. Можно выбирать квадратные часы с острыми или скругленными углами.

7. Прямоугольные

Дизайнеры рекомендуют использовать эти модели для небольших помещений. Все потому, что они визуально расширяют пространство.

8. Парящие

Отличительная особенность таких часов – прозрачный фон циферблат. Некоторые модели состоят из отдельных частей. Их активно используют для оформления различных помещений. С целью правильного расположения парящих часов следует потратить некоторое время.

9. Объемные

Если часы выбираются для большой комнаты, можно приобрести объемные модели. Они прикрепляются к стене одной из сторон. Выбирая для их расположения место, нужно учитывать, не будут ли они мешать. Например, их довольно часто располагают над рабочим столом или тумбой.

10. Несколько моделей часов

Если человеку нравятся не одни часы, а несколько, можно приобрести сразу парочку изделий. Но они должны иметь схожий стиль. Некоторые люди настраивают часы для различных городов. Например, можно на одних часах выставить московское время, а на вторых – испанское.

С. Косарева:

– Чтобы выбрать те часы, которые отлично подойдут, стоит руководствоваться несколькими правилами:

• В каком стиле оформлен интерьер. Чтобы выбрать часы, которые идеально впишутся в обстановку, нужно ориентироваться на общий стиль комнаты. К примеру, в помещении, которое оформлено в классическом стиле, следует выбирать такие же изделия.

• Место расположения и габариты. Выбирая интерьерные часы, специалисты советуют обратить внимание на площадь комнаты. Для маленького помещения не подойдут чрезмерно громоздкие модификации. Определяясь с расположением, исходить стоит из индивидуальных предпочтений.

• Личные предпочтения и функциональность. Если человеку важно, чтобы во время отдыха не было посторонних шумов, лучше приобрести электронные часы. Для тех людей, которые отдают предпочтение классике, необходимо заранее оценить, насколько громко тикают часы.

Где расположить часы?

Выбирая подходящее место, нужно учитывать их габариты и особенности оформления. Специалисты советуют вешать изделия на стену на высоте в 1,6-1,8 метра. Если располагать часы чрезмерно высоко, это может стать причиной искажения пропорций помещения. Для фиксации часов можно пользоваться разнообразными атрибутами. Чтобы выбрать лучший крепежный элемент, следует ориентироваться на вес часов.

С целью усиления эффекта под часом следует расположить полки, а также настенные светильники и картины.

Комментарии профессионала

Декоратор, архитектор и дизайнер интерьера А. Дяченко:

– В нынешнем году интересные модели часов будут в определенной степени влиять на ликвидность жилья. На данный момент наблюдаются такие тенденции использования интерьерных часов:

• в качестве арт-объекта;

• природные модели;

• минималистичные часы.

Чтобы сделать правильный выбор, стоит учитывать несколько аспектов:

• Современный стиль и минимализм. В нынешнем году для оформления интерьера идеально подойдут часы в стилистике минимализм. Они выделяются ровными линиями, а также ненавязчивыми оттенками. Можно выбрать и более яркие часы, отличающиеся стандартными формами. Они отлично впишутся практически в любую обстановку.

• Натуральные материалы. В 2024 году особой популярностью пользуются разнообразные натуральные материалы. Именно поэтому часы из древесины помогут наполнить жилье теплом и уютом. Предлагается выбрать часы, для оформления которых использованы определенные виды металла или натуральная кожа.

• «Умные» часы. Сейчас, оформляя интерьер, люди довольно часто используют разнообразные инновационные разработки. В их число входят и «умные» часы. С их помощью можно отслеживать время, слушать музыку.

• Огромные часы. Для оформления больших и просторных помещений отлично подойдут гигантские аксессуары.

• Часы-панно. Дизайнеры отмечают, что такие элементы будут пользоваться особой популярностью в 2024 году. Отличительная особенность изделий – картина или же определенное изображение вместо циферблата. С помощью таких часов можно добавить в интерьер немного индивидуальности.

С 01.03.2024 года начинают действовать ограничения, введенные ЦБ РФ. Эти меры коснутся тех людей, которые уже оформили ипотеку или же только собираются получить займ.

ЦБ вводит специальные надбавки к уже имеющимся коэффициентам риска по различным ипотечным кредитам. Надбавки зависят от того, насколько большой первоначальный взнос вносит человек, насколько значительный уровень долговой нагрузки.

Центробанк отметил, что без подобных мер обойтись невозможно. Все потому, что «численность закредитованных граждан постоянно увеличивается». Помимо этого, регулятор добавил, что «банкам следует более детально проверять информацию об имеющихся доходах потенциальных заемщиков, а также тщательно оценивать ПДН». ЦБ указал, что всего за несколько лет численность заемщиков, у которых ПДН превышает восемьдесят процентов, существенно выросла.

«Из-за того, что были внедрены льготные ипотечные программы, позволяющие на более выгодных условиях приобретать первичное жилье, ситуация на рынке недвижимости сильно изменилась. Так, вторичные жилые объекты стоят значительно дешевле, чем первичные, – рассказали в ЦБ РФ. – Если человек на определенном этапе не сможет вносить ежемесячные платежи, ему придется продать жилье. Но той суммы, которую он получит, может быть недостаточно для погашения имеющегося долга».

Разрыв между стоимостью первичных и вторичных объектов составляет около 44% (средний показатель по РФ).

Кого коснутся изменения?

Решения, принятые регулятором в нынешнем году, прокомментировал заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета А. Цыганов…

«Благодаря тому, что регулятор повышает макропруденциальные требования, постепенно повысится устойчивость всей банковской системы. Помимо этого, кредитные риски начнут снижаться. По итогу ипотечные кредиты с течением времени станут менее доступными для большинства граждан РФ», – добавил эксперт.

Аналогичное мнение высказала и старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА И. Носова.

«Введенные 01.03.2024 регуляторные ужесточения существенно повысят качество ипотечной выдачи. Скорее всего, относительно небольшое количество людей сможет оформить кредиты на жилье», – говорит старший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» В. Тетерин.

По словам А. Цыганова, теперь в столице РФ, Сочи и Питере не будут настолько активно выдавать кредиты. Именно поэтому и спрос начнет постепенно снижаться.

«Люди более активно начнут рассматривать варианты в регионах. Все потому, что здесь стоимость объектов недвижимости ниже. При этом несложно отыскать высокооплачиваемую работу», – добавил эксперт.

Введенные Банком РФ надбавки не спровоцируют активный рост стоимости жилья. Их вводят для того, чтобы немного охладить ипотечный рынок.

«На вторичном рынке некоторые продавцы начнут делать скидки, а на первичном – разнообразные подарки (бесплатно парковочное место или же ремонт). Скорее всего это произойдет в тех районах, где не очень хорошая транспортная ситуация или же плохо развита социальная инфраструктура», – добавляет А. Цыганов.

Что необходимо знать о макропруденциальных надбавках?

Подобные надбавки для кредитов на различное жилье ЦБ РФ вводит, начиная с 2019 года. Перед тем как выдать кредит на жилые объекты, финансовое учреждение обязательно должно проверить потенциального заемщика. Чем более высокий уровень риска, тем выше надбавка. Именно поэтому в некоторых случаях займы оформлять невыгодно. Чтобы рассчитать величину дополнительного капитала и надбавок, а также установить коэффициент риска, учитываются следующие параметры:

• Показатель долговой нагрузки потенциального заемщика. Его расчет позволяет понять, насколько большую часть ежемесячных доходов выделяют, чтобы выплатить кредит на жилые объекты.

• Величина первого взноса. Этот параметр устанавливается несколькими способами. Все зависит от того, какой вид ипотеки оформляется. Например, при оформлении ипотечного кредита для приобретения жилья в новостройке в качестве первоначального взноса используются собственные средства. Сумма рассчитывается с учетом того, сколько стоит первичный объект. Для вторичных объектов первый взнос – это соотношение суммы ипотечного кредита (запрашивается заемщиком) и рыночной цены объекта. Чем более высоким будет показатель, тем меньше человеку нужно вносить в качестве первого взноса.

Кредиты на первичное жилье: что изменится?

Надбавка по тем ипотечным кредитам, где первоначальный взнос в размере десяти процентов, не меняется. Его решили оставить на уровне девяти (до октября прошлого года составлял не более 1,5). Аналитики, оценивая эту надбавку, относили данную надбавку к запретительным.

Коэффициенты планируют повысить для тех ипотечных кредитов, при оформлении которых следует внести первоначальный взнос в размере 10-15%. Если ипотеку оформляет человек, у которого никаких долгов и кредитов нет, коэффициент будет равен трем. Непосредственно до 01.03.2024 года надбавка не вводится. Если же величина долговой нагрузки достигает 50%, коэффициент составит около 2,5. При повышении ПДН до 60% увеличивается и коэффициент (до 3). После 01.03.2024 года он станет 9, если ПДН превышает 80%.

Для ипотечных кредитов на первичное жилье с первоначальным взносом от 15% до 20% планируют ввести несколько определенных ограничений. Если никаких других кредитов и займов нет, коэффициент не превысит 1,5. Он увеличивается с 4 до 8, если ПДН превышает 80%.

Когда размер первоначального взноса составляет от 20% до 30%, для заемщиков без каких-либо долгов устанавливается коэффициент в размере 1. С 01.03.2024 года для тех людей, у которых ПДН более 80%, этот коэффициент достигнет семи.

Внося первоначальный взнос в размере от 30% до 50%, для заемщиков с ПДН в 80% и более устанавливается коэффициент в размере 6 (до 01.03.2024 года составлял не более 2). Для ипотеки с первым взносом в 50% и более, а также ПДН в размере 80% коэффициент увеличивается до 5.

Какие изменения по кредитам на вторичное жилье?

Некоторые изменения внесены и в те кредиты, которые предоставляются не приобретение вторичных объектов недвижимости. В данном случае Центробанком учитывается соотношение размера ипотечного займа и рыночной цены «вторички» (LTV). Данный показатель в определенной степени отражает и размер первоначального взноса.

Если LTV не превышает 50 (первый взнос более 50%), для заемщиков с ПДН более 80% с 01.03.2024 года коэффициент достигнет двух (ранее – 0,5). В случае если LTV составляет 50-70 (первоначальный взнос составляет 30-50%), коэффициент увеличивается лишь для заемщиков с ПДН более 80. Он достигает 3.

Более существенные изменения в случае, если LTV варьируется в диапазоне от 70 до 80. Первоначальный взнос составляет от 20% до 30%. При чрезмерно высоком ПДН коэффициент увеличивается до 3,5. Для людей, у которых нет долгов, он составит 0,25.

При LTV от 80 до 85 (взнос варьируется в диапазоне 15-20%) людям с низким ПДН устанавливают коэффициент в размере 0,75, а с высоким – 4. Аналогичные изменения происходят с LTV (от 85 до 90). В этом случае размер первого взноса составляет от 10% до 15%. Если ПДН отсутствует, то коэффициент достигает 1,5. При ПДН свыше 80% – до 5.

Что же касается ипотечных кредитов с LTV свыше 90, коэффициент изменится только для тех, у кого ПДН более 80%. Его повысят до семи. С другими уровнями ПДН – не более 4.

Ранее Центробанком макропруденциальные надбавки корректировались 01.10.2023 года. Внедренные изменения стали причиной того, что численность кредитов на жилье с первоначальным взносом не более 20% постепенно снизилась до 15% всего за несколько месяцев. При этом доля ипотечных кредитов, предоставленным заемщикам с довольно высоким показателем ПДН, довольно большая.

Помимо этого, существенно увеличилось количество ипотек, при оформлении которых заемщики вносили первоначальный взнос, дополнительно беря потребительский кредит. Например, в октябре прошлого года доля таких заемщиков составляла около 6,5%.

«Из-за этого существенно увеличиваются риски серьезной долговой нагрузки заемщиков. Также существенно снижается и качество портфеля для фин. учреждений», – подытожили в Центральном Банке РФ.

Эксперты отмечают, что практически все арендаторы, лояльно относящиеся к недвижимости в столице, сегодня являются жителями государств БРИКС. А вот со стороны европейских дипломатов, также нуждающихся в аренде помещений, активности нет.

Аналитики рассказали, что дорогостоящей арендой жилплощади интересуется малое количество иностранцев. Их число увеличилось на 2,5-3% по сравнению с 2023 годом, но общая доля все еще остается незначительной и колеблется в районе 10-15%. До начала действий на территории Украины общий % арендаторов-экспатов иностранного происхождения, по информации «РБК-Недвижимости», мог составлять до 35%.

Представители Point Estate зафиксировали малое увеличение спроса со стороны иностранных граждан на столичное жилье. Согласно их информации, за период с 01.02.2023 по 01.02.2024 доля экспатов, готовых взять во временное пользование жилье экстра-класса составила 15%, а рост – 3%.

– До начала проведения действий в Украине порядка 30% относительно всех арендаторов жилплощадей составляли иностранцы. По состоянию на март 2024 года снять апартаменты или квартиру экстра-класса чаще всего желают граждане азиатских государств (Иран, Китай, Корея и т.д.), – соответствующие данные приводят представители Point Estate. – Они также отмечают, что за последнее время появляется большое количество новых арендаторов, которые прибывают в Россию из южноамериканских стран, также периодически поступают единичные запросы по поиску жилья от европейцев. Чаще всего речь идет о работниках посольств и тех, кто вынужден переехать в РФ в связи с рабочими потребностями.

Аналитики из Intermark Real Estate отметили, что количество иностранных граждан, готовых арендовать жилье высшего класса в столице, составляет порядка 7-9%. Летом прошлого года эксперты фиксировали долю экспатов в размере 6%.

«В 2021-2022 году их количество приближалось к 35%. На сегодняшний день большая часть арендаторов имеют гражданство государств, относящихся к БРИКС, с которыми Россия активно взаимодействует в области политики, культуры и торговли», – говорит гендиректор Intermark Аренда Елена Куликова.

– Интерес к тому, чтобы взять элитное жилье в аренду, демонстрируют представители смешанных пар, где один из них имеет вид на жительство в РФ, но гражданство другой страны. Фиксируется рост числа арендаторов из Турции, которые вместе со своими предприятиями часто приходят на место ушедших европейских компаний. Всем им необходимо где-то жить, поэтому они часто обращаются за консультацией в агентства недвижимости, – рассказывает Елена Куликова.

В целом, появление турецких предприятий на отечественном рынке способно спровоцировать интерес не только к аренде, но и покупке жилплощадей. Отсутствует динамика среди сотрудников посольств и дипломатических работников. Особенно этот касается тех, кто переехал в Москву из европейских государств. Арендаторы здесь уже не меняются с той частотой, которая фиксировалась агентствами недвижимости до февраля 2022 года.

«На текущий момент активность идет только от представителей стран СНГ, однако те предпочитают брать во временный найм жилье, проходящее по нижней планке элитного, стоимостью до 200 тысяч рублей ежемесячно», – добавила гендиректор Intermark Аренда.

Риэлторы из Kalinka Russia считают, что общее количество иностранцев не превышает 5% от всех, кто арендует высокобюджетные квартиры и помещения, и эта доля является минимальной, начиная с 2022 года. Согласно статистике, до начала действий в Украине их количество составляло 19-21% относительно общего числа арендаторов.

«На текущий момент явных перемен в данном сегменте не ожидается, однако есть подвижки к изменениям, поскольку часть былых арендаторов снова интересуется столичной недвижимостью», – дал комментарий гендиректор Kalinka Russia Алексей Чумалов.

Представители NF Group, которые уже давно работают с высокобюджетными арендными помещениями, отмечают, что экспаты очень редко заключают долгосрочные контракты по найму. Большинство сделок подписывают те иностранные граждане, которые бывают в столице в связи с потребностью собственного бизнеса, но проживают на своей родине.

«Жилплощадь, покинутая зарубежными арендаторами, постепенно заполняется предпринимателями из разных регионов России», – пояснили в NF Group.

Аналогичного мнения придерживается руководство Nika Estate, риэлтерского агентства, специализирующегося на элитной недвижимости. По словам Виктора Садыгова, большое количество региональных предпринимателей перевозят свой бизнес в столицу, однако они не торопятся покупать постоянную жилплощадь из-за слишком дорогих цен.

«На период своего становления в Москве они выбирают аренду. Чаще всего им достаются площади, которые ранее были в использовании у иностранцев», – дополнил он.

Какие столичные жилплощади предпочитают экспаты?

Поскольку общий портрет целевой аудитории существенно изменился, изменились и сами площади, которые иностранцы предпочитают теперь арендовать. В общем тренде – значительное сокращение бюджетов на аренду. Сейчас выходцы из зарубежных государств готовы тратить на жилье 100-150 тысяч рублей ежемесячно.

«Значительно снизилось количество тех иностранцев, которое берет в аренду квартиры ТОП-класса. Чаще всего их предпочитают смешанные пары, которые обладают собственным бизнесом и могут позволить себе роскошные условия проживания», – отметила Елена Куликова

По словам экспертов, средний бюджет договоров, заключаемых с экспатами, составляет в районе 200-230 тысяч рублей…

«Иностранные арендаторы активно интересуются жильем высокого класса, стоимость аренды которой не превышает 200 000 ежемесячно. Стабильно высоким является интерес к объектам с ценовым диапазоном 190-300 тысяч рублей за месяц проживания. Существенно изменились и предпочтения, связанные с географией проживания. На текущий момент иностранцы предпочитают жить в Хамовниках, Замоскворечье и в районе Пресни. Однако наметилась общая тенденция, согласно которой иностранцы потихоньку распознают прелести жизни за пределами центра столицы. В первую очередь это связано с тем, что количество элитного жилья, сдаваемого в аренду, существенно сократилось. Кроме того, районы, которые раньше считались периферийными, активно развиваются. Они по уровню комфорта уже приближаются к центральным», – дополнил эксперт.

Представители Intermark Аренда отметили, что экспаты запрашивают информацию о проживании на тех территориях, рядом с которыми сконцентрированы бизнес-центры. Наиболее частотными являются запросы, связанные с юго-западной частью Москвы и Ленинградским шоссе. Зачастую иностранные арендаторы предпочитают жить в тех комплексах, куда уже давно заехали их соотечественники.

Аналитики консалтинговой фирмы RPG считают, что спрос на собственные частные дома, расположенные в столице России, составляет до 2,4 миллиарда «квадратов». На его удовлетворение уйдет порядка 50 лет. По их мнению, в Московской области такой спрос достигает 335-345 миллионов квадратных метров.

Эксперты «Дом.РФ» провели исследование и выяснили, что стать обладателями собственного коттеджа или частного дома в Москве хотят стать порядка 19 миллионов россиян. Средняя площадь желаемого строения, по их мнению, составляет почти 130 квадратных метров. Отсюда и получена общая цифра в 2,4 миллиарда «квадратов». При этом в расчет принята информация, полученная от жителей их других регионов.

Специалисты «Дом.РФ» отмечают:

«Речь идет лишь о теоретических желаниях, поскольку возможность потратить деньги на покупку частного дома есть далеко не у всех, а число адекватных предложений на рынке оставляет желать лучшего».

Спрос в Подмосковье оценивается гораздо скромнее – иметь там свой дом хотели бы 2,7-3 миллиона человек.

«При условии того, что средняя стоимость дома в Московской области составит 15 миллионов рублей, сумма общего спроса в данном регионе составит порядка 45 триллионов. Даже если половина всех желающих смогут осуществить свою мечту и купить там дом, то 1,5 миллиона – все равно слишком огромная цифра», – отмечает представитель RRG Денис Колокольников.

В среднем, ежегодно в Москве приобретают порядка 250 тысяч частных домов, а в Подмосковье – до 150 тысяч. Специалисты отмечают, что на первичном рынке жилья загородных домов можно ежегодно продать не более 30 тысяч земельных участков, и это возможно только при условии предложения, адекватно соответствующего спросу. Чтобы удовлетворить все запросы потенциальных домовладельцев, уйдет порядка 50 лет.

Особенности исследования

Представители RRG провели сбор материалов, ориентируясь на официальную статистику, данные из отраслевых средств массовой информации, результаты аналогичных исследований, проведенных крупными риэлторскими организациями, а также итоги изучения ситуации от ВЦИОМ. Все полученные сведения были подвергнуты тщательному анализу аналитиками компании с использованием различных методик обработки: интервью, моделирование, сравнительный анализ и классификация.

Факторы, тормозящие развитие индивидуального жилищного строительства

Аналитики отмечают, что рынок ИЖС мог бы расти гораздо активнее при отсутствии целого ряда факторов. В первую очередь речь идет о стихийном поведении рынка и непрозрачности совершаемых сделок, отсутствии единых принципов возведения жилья. По мнению специалистов RRG, владельцы загородных участков чаще всего не рассматривают их в качестве места для постоянного проживания, скорее, как дачу. Но главная причина, по которой люди отказываются покупать частные дома – банальное отсутствие свободных средств.

Несмотря на большое количество льготных программ по ипотеке, их доля продолжает колебаться в районе 10%. Если говорить о крупных населенных пунктах, то здесь местные жители не всегда готовы покупать загородный дом из-за слишком больших временных затрат на дорогу до места работы. В Москве и Подмосковье транспортная инфраструктура продолжает активно развиваться, поэтому такая проблема менее актуальна. В некоторых случаях россияне не готовы приобретать частный дом из-за отсутствия удобной инфраструктуры поблизости (больниц, магазинов, аптек и т. д.).

Согласно мнению Дениса Колокольникова, подобные проблемы можно было бы решить с помощью проектов, позволяющих осваивать участки для строительства комплексно.

«Подобное решение подразумевает возведение отдельного «города», где кроме непосредственных жилых домов будут присутствовать магазины, больницы, школы, торговые центры, а также прочая инфраструктура. В идеале здесь должны появиться и свои рабочие места. Сейчас даже при строительстве коттеджных поселков невозможно использовать подобный кластерный подход из-за слишком маленького количества участков», – озвучил он.

Популярно ли индивидуальное жилищное строительство в России?

Росстат отмечает, что по состоянию на 2024 год более 50% всего возведенного жилья является частными домами. В прошлом году на территории страны был поставлен рекорд – возведено 110 миллионов «квадратов» жилой недвижимости, а 54% из них – частные домовладения. Аналитики RRG отмечают, что за 2022 и 2023 год количество введенного в эксплуатацию ИЖС выросло на 20 миллионов «квадратов».

Сюда вошли самостоятельно возведенные дома, а также строения в коттеджных населенных пунктах. Только лишь на территории Подмосковья за прошлый год возвели 14% от всех введенных ИЖС по стране. Этот рынок является крупнейшим по России.