С 01.03.2024 года начинают действовать ограничения, введенные ЦБ РФ. Эти меры коснутся тех людей, которые уже оформили ипотеку или же только собираются получить займ.
ЦБ вводит специальные надбавки к уже имеющимся коэффициентам риска по различным ипотечным кредитам. Надбавки зависят от того, насколько большой первоначальный взнос вносит человек, насколько значительный уровень долговой нагрузки.
Центробанк отметил, что без подобных мер обойтись невозможно. Все потому, что «численность закредитованных граждан постоянно увеличивается». Помимо этого, регулятор добавил, что «банкам следует более детально проверять информацию об имеющихся доходах потенциальных заемщиков, а также тщательно оценивать ПДН». ЦБ указал, что всего за несколько лет численность заемщиков, у которых ПДН превышает восемьдесят процентов, существенно выросла.
«Из-за того, что были внедрены льготные ипотечные программы, позволяющие на более выгодных условиях приобретать первичное жилье, ситуация на рынке недвижимости сильно изменилась. Так, вторичные жилые объекты стоят значительно дешевле, чем первичные, – рассказали в ЦБ РФ. – Если человек на определенном этапе не сможет вносить ежемесячные платежи, ему придется продать жилье. Но той суммы, которую он получит, может быть недостаточно для погашения имеющегося долга».
Разрыв между стоимостью первичных и вторичных объектов составляет около 44% (средний показатель по РФ).
Кого коснутся изменения?
Решения, принятые регулятором в нынешнем году, прокомментировал заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета А. Цыганов…
«Благодаря тому, что регулятор повышает макропруденциальные требования, постепенно повысится устойчивость всей банковской системы. Помимо этого, кредитные риски начнут снижаться. По итогу ипотечные кредиты с течением времени станут менее доступными для большинства граждан РФ», – добавил эксперт.
Аналогичное мнение высказала и старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА И. Носова.
«Введенные 01.03.2024 регуляторные ужесточения существенно повысят качество ипотечной выдачи. Скорее всего, относительно небольшое количество людей сможет оформить кредиты на жилье», – говорит старший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» В. Тетерин.
По словам А. Цыганова, теперь в столице РФ, Сочи и Питере не будут настолько активно выдавать кредиты. Именно поэтому и спрос начнет постепенно снижаться.
«Люди более активно начнут рассматривать варианты в регионах. Все потому, что здесь стоимость объектов недвижимости ниже. При этом несложно отыскать высокооплачиваемую работу», – добавил эксперт.
Введенные Банком РФ надбавки не спровоцируют активный рост стоимости жилья. Их вводят для того, чтобы немного охладить ипотечный рынок.
«На вторичном рынке некоторые продавцы начнут делать скидки, а на первичном – разнообразные подарки (бесплатно парковочное место или же ремонт). Скорее всего это произойдет в тех районах, где не очень хорошая транспортная ситуация или же плохо развита социальная инфраструктура», – добавляет А. Цыганов.
Что необходимо знать о макропруденциальных надбавках?
Подобные надбавки для кредитов на различное жилье ЦБ РФ вводит, начиная с 2019 года. Перед тем как выдать кредит на жилые объекты, финансовое учреждение обязательно должно проверить потенциального заемщика. Чем более высокий уровень риска, тем выше надбавка. Именно поэтому в некоторых случаях займы оформлять невыгодно. Чтобы рассчитать величину дополнительного капитала и надбавок, а также установить коэффициент риска, учитываются следующие параметры:
• Показатель долговой нагрузки потенциального заемщика. Его расчет позволяет понять, насколько большую часть ежемесячных доходов выделяют, чтобы выплатить кредит на жилые объекты.
• Величина первого взноса. Этот параметр устанавливается несколькими способами. Все зависит от того, какой вид ипотеки оформляется. Например, при оформлении ипотечного кредита для приобретения жилья в новостройке в качестве первоначального взноса используются собственные средства. Сумма рассчитывается с учетом того, сколько стоит первичный объект. Для вторичных объектов первый взнос – это соотношение суммы ипотечного кредита (запрашивается заемщиком) и рыночной цены объекта. Чем более высоким будет показатель, тем меньше человеку нужно вносить в качестве первого взноса.
Кредиты на первичное жилье: что изменится?
Надбавка по тем ипотечным кредитам, где первоначальный взнос в размере десяти процентов, не меняется. Его решили оставить на уровне девяти (до октября прошлого года составлял не более 1,5). Аналитики, оценивая эту надбавку, относили данную надбавку к запретительным.
Коэффициенты планируют повысить для тех ипотечных кредитов, при оформлении которых следует внести первоначальный взнос в размере 10-15%. Если ипотеку оформляет человек, у которого никаких долгов и кредитов нет, коэффициент будет равен трем. Непосредственно до 01.03.2024 года надбавка не вводится. Если же величина долговой нагрузки достигает 50%, коэффициент составит около 2,5. При повышении ПДН до 60% увеличивается и коэффициент (до 3). После 01.03.2024 года он станет 9, если ПДН превышает 80%.
Для ипотечных кредитов на первичное жилье с первоначальным взносом от 15% до 20% планируют ввести несколько определенных ограничений. Если никаких других кредитов и займов нет, коэффициент не превысит 1,5. Он увеличивается с 4 до 8, если ПДН превышает 80%.
Когда размер первоначального взноса составляет от 20% до 30%, для заемщиков без каких-либо долгов устанавливается коэффициент в размере 1. С 01.03.2024 года для тех людей, у которых ПДН более 80%, этот коэффициент достигнет семи.
Внося первоначальный взнос в размере от 30% до 50%, для заемщиков с ПДН в 80% и более устанавливается коэффициент в размере 6 (до 01.03.2024 года составлял не более 2). Для ипотеки с первым взносом в 50% и более, а также ПДН в размере 80% коэффициент увеличивается до 5.
Какие изменения по кредитам на вторичное жилье?
Некоторые изменения внесены и в те кредиты, которые предоставляются не приобретение вторичных объектов недвижимости. В данном случае Центробанком учитывается соотношение размера ипотечного займа и рыночной цены «вторички» (LTV). Данный показатель в определенной степени отражает и размер первоначального взноса.
Если LTV не превышает 50 (первый взнос более 50%), для заемщиков с ПДН более 80% с 01.03.2024 года коэффициент достигнет двух (ранее – 0,5). В случае если LTV составляет 50-70 (первоначальный взнос составляет 30-50%), коэффициент увеличивается лишь для заемщиков с ПДН более 80. Он достигает 3.
Более существенные изменения в случае, если LTV варьируется в диапазоне от 70 до 80. Первоначальный взнос составляет от 20% до 30%. При чрезмерно высоком ПДН коэффициент увеличивается до 3,5. Для людей, у которых нет долгов, он составит 0,25.
При LTV от 80 до 85 (взнос варьируется в диапазоне 15-20%) людям с низким ПДН устанавливают коэффициент в размере 0,75, а с высоким – 4. Аналогичные изменения происходят с LTV (от 85 до 90). В этом случае размер первого взноса составляет от 10% до 15%. Если ПДН отсутствует, то коэффициент достигает 1,5. При ПДН свыше 80% – до 5.
Что же касается ипотечных кредитов с LTV свыше 90, коэффициент изменится только для тех, у кого ПДН более 80%. Его повысят до семи. С другими уровнями ПДН – не более 4.
Ранее Центробанком макропруденциальные надбавки корректировались 01.10.2023 года. Внедренные изменения стали причиной того, что численность кредитов на жилье с первоначальным взносом не более 20% постепенно снизилась до 15% всего за несколько месяцев. При этом доля ипотечных кредитов, предоставленным заемщикам с довольно высоким показателем ПДН, довольно большая.
Помимо этого, существенно увеличилось количество ипотек, при оформлении которых заемщики вносили первоначальный взнос, дополнительно беря потребительский кредит. Например, в октябре прошлого года доля таких заемщиков составляла около 6,5%.
«Из-за этого существенно увеличиваются риски серьезной долговой нагрузки заемщиков. Также существенно снижается и качество портфеля для фин. учреждений», – подытожили в Центральном Банке РФ.