Арендная ставка, устанавливая собственниками жилой недвижимости, периодически меняется. Она довольно сильно зависит от определенных экономических показателей, ситуации в стране. К примеру, во время пандемии владельцам квартир и домов пришлось устанавливать более низкие арендные ставки, чтобы привлечь клиентов. Эксперты рассказали, в каких еще случаях съемные жилые объекты дешевеют.
В течение года стоимость арендного жилья в Москве существенно повысилась. К примеру, за аренду «однушки» сейчас необходимо платить около 56 000 рублей. За год цена возросла практически на треть. Увеличилась и стоимость аренды двухкомнатной квартиры примерно до 99 000 рублей (годовой прирост составляет около 42%). Эксперты считают, что в настоящее время стоимость съемного жилья находится на пике.
Поинтересовались у специалистов, что может спровоцировать снижение арендной ставки в столице РФ.
1. Определенные экономические или социальные изменения
Чаще всего арендная ставка начинает снижаться, если существенно увеличивается численность предложений, а спрос при этом уменьшается…
По словам замдиректора управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» О. Поляковой, рынок найма жилья довольно сильно зависит от экономической ситуации, определенных социальных факторов. Эксперт считает, что арендная ставка снижается, если происходят определенные потрясения. Когда наступает экономический кризис, многие люди начинают подыскивать более дешевые варианты. В результате увеличивается спрос на жилье эконом-класса.
«Это же провоцирует локальный рост арендных ставок, – добавляет О. Полякова. – Собственникам элитного жилья приходится постепенно снижать стоимость, чтобы привлечь клиентов».
Существенный отток нанимателей произошел в ноябре 2014 года. «Инком» установил, что в тот период свыше 30% оформленных договоров люди расторгли досрочно. Кстати, в это же время освободилось большое количество квартир эконом-класса. В 2015 году немало собственников предоставляли скидки, размер которых достигал 15% относительно установленной арендной ставки.
Не менее серьезные изменения на рынке арендного жилья произошли в начале пандемии (весна 2020 года). По предоставленным «Инкомом» данным, в это время спрос на предоставляемые в аренду жилые объекты упал примерно на 20%. Владельцы предоставляли не только по новым, но и по текущим договорам скидки, размер которых составлял от 10% до 20%. Об этом рассказал представитель компании.
«Весной 2020 года огромное количество людей остались без работы. Поэтому им пришлось покинуть пределы столицы. В данный период арендная ставка снизилась до 36 000 рублей (ранее – не менее 40 000 рублей)», – рассказал руководитель «ЦИАН.Аналитики» А. Попов.
Аналогичная ситуация произошла и весной-летом 2022 года. Например, в середине лета арендная ставка снизилась до 44 000 рублей (в январе-феврале этого же года она составляла не менее 50 000 рублей). «В данном случае объединилось два фактора – события в стране и сезонность», – добавил эксперт.
2. Снижение ипотечных ставок
Определенное влияния на стоимость аренды жилья оказывает и то, снижаются или повышаются ипотечные ставки. Если человеку более выгодно оформить ипотеку и приобрести жилье, он откажется от аренды. Это повлияет на величину арендной ставки.
«В определенной степени ипотечные ставки влияют на состояние рынка аренды. Некоторые арендаторы ранее подумывали о том, чтобы приобрести собственное жилье. Сейчас многие отказались от этой идеи. Они проживают в арендованном жилье, ожидая, пока ипотечные ставки начнут постепенно снижаться», – говорит директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Ю. Дымова.
– До того момента, пока банки не начнут снижать ипотечные ставки, ситуация на рынке арендной недвижимости меняться не будет, – добавляет эксперт.
Аналогичное мнение и у экспертов-аналитиков «Домклика»…
«В настоящее время стоимость арендуемого жилья не снизится. Все потому, что установленная Центробанком ставка довольно высокая. Помимо этого, условия предоставления льготных ипотечных кредитов ужесточились. Банки активно обновляют требования, предъявляемые к потенциальным заемщикам», – поделились аналитики «Домклик».
– Сейчас людей больше интересует аренда, а не приобретение жилых объектов. По этой же причине большинство продавцов меняют приоритеты. Они на время отказываются от продажи в пользу аренды, – рассказали эксперты.
Аналитики рассказали о ситуации, которая сложилась весной и летом 2022 года. По предоставленным «Домклик» данным, в период с февраля по апрель 2022 г. с витрины сняли примерно 32% всех объявлений с предложениями от продавцов. При этом численность объявлений от арендодателей увеличилась на 65%. В этот же период активно начала увеличиваться арендная ставка.
«Уже к середине лета ситуация стабилизировалась на рынке арендной недвижимости», – добавили эксперты.
Аналогичная ситуация возникла и в 2023 году. Как только ЦБ поднял ключевую ставку, большинство потенциальных заемщиков обратили внимание на рынок аренды. Численность доступных предложений начала активно сокращаться, а стоимость предоставляемых во временное пользование объектов возросла. Аналитики ЦИАН отмечают, что в столице РФ осенью прошлого года гораздо выгоднее было арендовать жилое помещение, а не приобретать его.
3. Увеличение численности предложений
Арендная ставка начинает снижаться, как только увеличивается количество доступных предложений. Это может произойти в случае, если на рынок недвижимости попадает довольно большое количество инвестиционных жилых помещений, которые собственник ранее планировал продать. Из-за того, что льготные кредитные программы сейчас предоставляют не всем, возникли сложности с продажей новостроек. Но не следует забывать о том, что подобное жилье выставляют на продажу по более высокой стоимости.
Согласно предоставленным ЦИАН данным, всего за десять лет стоимость аренды «однушки» существенно выросла (ранее она составляла около 30-33 000 рублей, теперь – примерно 50-55 000 рублей).
«Рост арендной ставки спровоцирован инфляцией, а также повышением качества жилья, – добавил А. Попов. – Большинство предложений, которые предоставляли во временное пользование в 2010-х годах, выделялись «бабушкиным» ремонтом. На данный момент объем подобных предложений на порядок снизился. Арендная ставка не уменьшается еще и потому, что численность качественных предложений постоянно увеличивается».
В некоторых районах стоимость предоставляемого в аренду жилья уменьшается. «Если численность локальных предложений увеличивается, то ситуация меняется», – рассказала Ю. Дымова.
4. Сезонность
На ситуацию на рынке арендного жилья довольно сильно влияет и фактор сезонности. «Например, с января по март спрос относительно невысокий, а количество предложений увеличивается. Из-за этого некоторые собственники предоставляют скидки арендаторам (от 5% до 10%)», – отмечает зам. директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимости».
По словам эксперта, в апреле численность желающих арендовать жилье увеличивается, а в мае вновь наступает спад. Активность потенциальных арендаторов относительно невысокая примерно до августа.
«С середины августа по ноябрь наблюдается наиболее высокий спрос. В этот период арендодатели довольно часто повышают арендную ставку (от 5% до 15%). В ноябре стоимость предоставляемого в аренду жилья снижается», – отметил эксперт.
Руководитель «ЦИАН.Аналитики» считает, что наиболее низкий спрос – с октября по ноябрь, а также с марта по июнь….
«В эти временные промежутки нередко предоставляются скидки (от 15% до 20%). Средняя арендная ставка снижается примерно на 8-10%, – отметил эксперт. – Сейчас все чаще на рынке арендных жилых объектов возникают нестандартные ситуации».