Цены на покупку жилья постоянно растут вверх, поэтому многие не могут позволить себе приобрести его. Однако существует большое количество иных вариантов, которыми можно воспользоваться и получить пусть небольшую, но все же прибыль.
Покупка собственной квартиры или жилого дома уже не кажется такой привлекательной для соотечественников. Эксперты отмечают, что у этого много причин: сильный рост ставок по ипотечным кредитам, значительное возрастание разницы между «первичкой» и «вторичкой». Дополняет безрадостную картину очень маленькая доходность от сдачи жилья в помесячную аренду. Именно поэтому потенциальным инвесторам стоит обратить внимание на те виды недвижимости, где сама покупка будет стоить дешевле, а доходность будет гораздо больше.
Коммерческие помещения
Потенциальные инвесторы нередко приобретают коммерческие помещения, расположенные на первом этаже жилого комплекса. Подобная площадь окупается путем сдачи в аренду, при этом плата довольно сильно завышается. Специалисты считают, что доходность от аренды таких площадей может достигать до 15% годовых.
Если приобрести пространство на первом этаже будущего жилого дома, его доходность может изменяться. Она будет напрямую зависеть от того, когда именно инвестор стал его владельцем. Чем раньше оно куплено, тем выше вероятность того, что пространство принесет ему большую прибыль.
– Сдавать коммерческое помещение в аренду куда прибыльнее, чем обычное жилье. Особенно это актуально, если оно расположено на территории ЖК повышенной комфортности. Доходность от таких площадей на 3-5% выше, чем от квартир, – отмечают специалисты «ЦИАН.Аналитики».
Однако инвестор должен быть готов к тому, что ему придется потратить гораздо больше денег на покупку такой площади. Согласно статистике, за коммерческое помещение придется отдать в 2 раза больше денег, чем за приобретение жилплощади.
Представители «ЦИАН» отмечают, что цены на приобретение площадей на 1 этаже жилых домов в Старой Москве начинаются от 18-20 миллионов рублей, на новых территориях – от 14-15 миллионов. Специалисты NF Group не согласны со своими коллегами, и считают, что средний бюджет для приобретения помещения площадью до 150 «квадратов» составит до 100 миллионов рублей. Минимальный порог входа здесь составит 40 миллионов, площади меньшей стоимости будут иметь периферийное местоположение. Они, скорее всего, будут нуждаться в дополнительном ремонте.
Эта недвижимость также имеет обыкновение расти в цене в процессе строительства. Именно поэтому инвесторы могут окупить свои затраты, перепродавая приобретенные ранее объекты. Если очень рано приобрести «квадраты», рост их стоимости еще до сдачи объекта в эксплуатацию может составить до 30%. Значимым недостатком здесь является тот факт, что в процессе строительства заложенные инвестиции не будут возвращаться, поэтому длительность окупаемости значительно вырастет.
Также потенциальные инвесторы не смогут в данном случае воспользоваться ипотекой на льготных условиях. Если бюджет слишком большой, придется обращаться в банки, однако стандартный кредитный займ получить будет гораздо труднее. Важно, чтобы арендатор соответствовал профилю учреждения. В противном случае он съедет через несколько месяцев и придется все начинать сначала.
Апартаменты
Это альтернативный вариант стандартной жилплощади, который не требует слишком большого бюджета для входа. Он может сдаваться в аренду на выгодных условиях. Специалисты «Метриума» отмечают, что средняя цена составляет порядка 10 миллионов рублей, а это почти на 25% ниже стоимости квартир в массовом сегменте.
Что касается годовой доходности от сдачи этой разновидности жилья, она колеблется в районе 7-9%. Цена аренды стандартной квартиры и апартаментов практически одинаковая, однако покупка последних обойдется гораздо дешевле. В связи с этим, они окупаются на 2-4 года раньше.
Самые дешевые апартаменты в столице можно приобрести за 4-4,5 миллиона рублей. Они представляют собой микроплощади, размещенные в реконструированных зданиях. Подобные проекты прекрасно подойдут для тех инвесторов, которые планируют сдавать их в аренду на протяжении длительного времени.
Такую недвижимость можно купить на начальной фазе строительства по сравнительно недорогой цене. Пока дом строится, цена апартаментов увеличивается, что позволяет в дальнейшем продать их и получить хорошую прибыль.
Представители департамента Nikolers отмечают, что, если дом будет строиться на протяжении трех лет, стоимость коммерческого жилья может вырасти на 25-30%. Эксперты говорят, что покупатель может значительно увеличить доходность в данной ситуации. Для этого необходимо купить объект, когда он находится только на стадии предварительного бронирования. В этот момент его стоимость будет гораздо ниже.
Однако здесь есть и свои недостатки… В частности, речь идет о налоговых отчислениях и оплате услуг ЖКХ, которые здесь будут гораздо выше по сравнению с содержанием обычных квартир. Также для покупки апартаментов нельзя получить льготную ипотеку, что останавливает многих от покупки.
Офисные помещения малой площади
Частные инвесторы все больше обращают внимания на офисные помещения, которые появляются вместе с новыми бизнес-центрами. Проще всего сразу же приобрести целый блок офисов, что выйдет экономичнее. Стоимость площадей в строящихся зданиях Москвы начинается от 150 тысяч рублей за «квадрат» при условии, что они возводятся за пределами МКАД.
Желающие приобрести офис в пределах Кольцевой должны быть готовы выложить от 300 тысяч за 1 кв. м. Чтобы купить помещения в популярных домах с высокой проходимостью, понадобится заплатить от 600 тысяч рублей за «квадрат». Сейчас дома строят по однотипным проектам, и площадь помещений, предназначенных для размещения компаний, в среднем составляет 40 квадратных метров. Чаще всего инвесторы приобретают офисы размером до 200 «квадратов».
Некоторые компании-застройщики идут навстречу покупателям, предлагая им удобную рассрочку, похожую на ипотечный кредит. Достаточно будет внести первоначальную сумму в размере от 10% всей покупки, чтобы обзавестись офисными помещениями. Представители IBC Real Estate, специализирующиеся на операциях с недвижимостью, отмечают, что для покупки маленького офисного комплекса помещений в столице понадобится заплатить около 20 миллионов рублей.
Если инвестор сумеет войти в проект по строительству на начальном этапе, сможет приобрести желаемые площади по максимально выгодной цене, поскольку в дальнейшем она будет только расти. Аналитики отмечают, что в расчеты стоимости площадей часто закладывается увеличение цены приблизительно на 35-40% в первые три года существования проекта. Инвестор может заработать на данном увеличении, а может превратить свои помещения в источник пассивного дохода, сдавая их помесячно. Статистика показывает, что при грамотно выбранной локации доходность от предоставления офисов во временное пользование может составлять до 15%.
Главная сложность, с которой столкнется покупатель, связана с отсутствием государственной поддержки. Также придется потратить немалое количество времени, чтобы правильно подобрать арендаторов. Если инвестор вкладывается в строительство на начальном этапе, ему нужно правильно спрогнозировать цикличность рынка и то, будут ли его офисы востребованы после сдачи объекта в эксплуатацию.
Склады
Все желающие выйти на рынок инвестирования могут приобрести складские помещения и сдавать их в аренду, однако стоимость покупки здесь будет выше по сравнению с жилой недвижимостью. Средний размер продаваемых в Московской области складов составляет 700 квадратных метров, а стоимость 1 «квадрата» колеблется в диапазоне от 90 до 100 тысяч рублей за квадратный метр.
Минимальное количество средств, необходимое для выхода в данный сегмент инвестирования, составляет 60-70 миллионов рублей. Средняя ежегодная арендная ставка для таких пространств составляет 10-15 000 рублей за «квадрат». Она напрямую зависит от местоположения. В столице стоимость аренды будет намного выше, особенно в помещениях, расположенных на территории Старой Москвы.
Здесь также можно рассчитывать на прирост в стоимости за время возведения объекта. Эксперты компании CORE.XP отмечают, что в среднем он составляет 8-10% в зависимости от времени приобретения помещения.
По данным аналитиков из NF Group, за последние 4 года цены на аренду и продажу складских помещений выросли практически на 100%, что свидетельствует о стабильно растущем спросе. Однако инвестор должен быть готов к длительному поиску арендаторов, желательно в данном случае заключать долгосрочный договор. Это нужно для того, чтобы окупить затраты как можно быстрее.
Покупка мест для парковки в жилых комплексах
Эксперты считают, что приобретение машино-места может стать отличным инструментом инвестиций. В уже построенных домах купить его будет проблематично и дорого, поэтому следует обратить внимание на новостройки.
Согласно данным рынка, на покупку подобной недвижимости в Москве придется потратить от 3 до 20 миллионов рублей. При этом ежемесячно от аренды машино-места можно получить до 50 тысяч рублей. Все будет зависеть от уровня микрорайона, где оно было куплено. Александра Кржевова, занимающая один из руководящих постов предприятия «Бест-Новострой», сформулировала ряд причин, по которым подобная покупка может стать хорошей инвестицией:
• сравнительно небольшой бюджет, который подойдет для инвестора, не имеющего большого опыта и не способного на текущий момент купить более значимую недвижимость;
• небольшое количество мест для автомобилей, которое предусмотрено проектом строительства,
• сразу же обеспечит спрос;
• если жилой комплекс находится в отдалении от метро, важность наличия своего автомобиля и парковочного места для него возрастет в разы;
• очень низкие цены, особенно если речь идет о покупке в самом начале продаж квартир в жилых комплексах.
В качестве недостатка можно отметить тот факт, что для приобретения места нельзя воспользоваться ипотечными программами. Кроме того, для покупки необходимо проанализировать наличие спроса и учесть индивидуальные особенности жилых комплексов.
По словам представителей сервиса «Авито», февраль текущего года стал не слишком-то удачным с точки зрения интереса к покупке гаражей и их сдаче во временное использование – москвичи стали на 20% и 16% меньше интересоваться ими. А вот спрос на приобретение парковочных мест увеличился почти на 40%. Взять их в аренду захотели на 20% москвичей больше, чем раньше.